Fremdvergleich bei Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen

Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in
zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht.
So scheiterte vor dem Bundesfinanzhof ein Mietverhältnis zwischen einem Sohn und seiner Mutter, das als
Kombination aus Mietvertrag und voraussetzungslos widerruflichem Schenkungsversprechen vereinbart wurde. Der
Sohn war Eigentümer einer Doppelhaushälfte, die er zunächst selbst bewohnte. 2002 schenkte die Mutter dem Sohn
115.000 €. Die Schenkung sollte die Mutter jährlich bis zu einem Betrag von 10.000 € durch schriftliche Erklärung bis
zur ersten Dezemberwoche des jeweiligen Jahres ohne Begründung widerrufen dürfen. Im gleichen Jahr schlossen
Mutter (Mieterin) und Sohn (Vermieter) einen schriftlichen Mietvertrag über das Haus für monatlich 400 € Miete ohne
Nebenkostenvorauszahlung. Eine Anpassung der Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Vermieter
war jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich. Anfang Dezember 2002 vereinbarten Mutter und Sohn, die
Miete und die Nebenkosten einmal jährlich durch Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten, bis die
Schenkung aufgebraucht wäre.
Die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahe stehenden Personen hängt davon ab, dass die Verträge
bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche
Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.
Der Bundesfinanzhof hielt die vorliegende Gestaltung für nicht fremdüblich. Hiergegen sprach bereits die
wirtschaftliche und rechtliche Verbindung zwischen Schenkungsvertrag und Mietvertrag. Ein fremder Mieter hätte sich
auf ein derartiges Vertragsgeflecht nicht eingelassen. Zum Beispiel sind Schenkungen regelmäßig nicht widerruflich
ausgestattet. Wenn doch, wird der Widerruf von bestimmten Voraussetzungen abhängig gemacht.
Auch im abgeschlossenen Mietvertrag gab es zahlreiche Abweichungen zu zwischen fremden Dritten üblichen
Vereinbarungen. Zum Beispiel werden Mietzahlungen üblicherweise nicht nur einmal jährlich im Nachhinein geleistet.
Die Nebenkosten werden nicht ohne Vorauszahlungen nur einmal jährlich abgerechnet und mit erheblicher
Verzögerung beglichen. Ein fremder Vermieter würde sich auf eine nur jährliche Zahlung und die damit verbundene
erhebliche Vorleistung seinerseits nicht einlassen. Zudem betrug die Kündigungsfrist für die Mieterin zwölf Monate.
Eine Anpassung der Kaltmiete an die Vergleichsmiete war jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich. Zudem
war keine Kaution vereinbart.